こんにちは！
えなとまとです！
新築だけでなく、中古マンションもメリットがたくさんあり購入を考えている方も多いと思います。
マンション購入で重視する点の1つとして、築年数が挙げられます。
今回の記事では、マンションで築年数何年の物件が多く購入されているのか、また築年数何年が購入の狙い目なのかについて紹介します。
マンションの購入は築年数何年が多い？
まず、マンションを購入した人の築年数の平均を見ていきましょう。
首都圏不動産流通市場の動向によると、2023年に成約した中古マンションの平均築年数は23.83年となっています。
新規登録状況では、平均築年数が29.41年となっていることから築20年以上のマンションの需要が高まっていることがわかります。
年々マンションの購入価格は上昇しているため、少しでも安く買える中古マンションが注目されています。
販売されている物件の数や価格帯から、築20年以上の中古マンションが狙い目と言えます。
マンションの購入は築年数20年以上が狙い目の理由
物件の数や価格帯以外にも、築年数20年以上のマンションがおすすめな理由はまだあります。
その理由として、以下の3つが挙げられます。
- 建物の価値が下げ止まる
- 新耐震基準になっている
- 立地がいい
詳しく説明します。
建物の価値が底値になる
マンションは新築時から価格が下がっていき、築年数10年以上になると70～80％まで下がります。
そこから年数が経つにつれてどんどん下落し、20年程で底値になる傾向があります。
したがって、築20年以上のマンションだとそれより値段が下がることがなくお得に購入できるということです。
売却の際も、買った時よりも大幅に安くなったという可能性も低くなります。
築年数が経っていても、状態の良い物件も多いため狙い目です。
購入時と売却時に差がなければ
得した気分だよね！
新耐震基準になっている
建築基準法により、1981年6月より大幅な改正が行われました。
この改正により変更があったものの1つに耐震基準があります。
1981年以降に建てられたマンションは新耐震基準となっており、耐震性の高い設計に変わりました。
旧耐震基準では「震度5強程度の地震で倒壊・崩壊しないこと」となっていますが、新耐震基準では「震度6強から7程度の地震では建物が倒壊・崩壊しない」と耐震基準が上がっています。
地震大国と言われている日本に住む以上、いつ起こるかわからない大きな地震に備えておいた方が安心です。
築年数20年頃のマンションは新耐震基準になっているため、おすすめです。
立地がいい
築年数が経っているマンションは、駅や商業施設の近くなど立地が良い場所に建てられていることが多いです。
マンションは立地の良いところから建てられていきます。
また、取り壊しが簡単にできないので長く建てられているのも理由の一つ。
築年数20年以上の物件であれば、立地の良い場所に住めるでしょう。
マンションを購入したらいつまで住める？
マンションを買っても、長く住めなければ損ですよね。
マンションは購入したらどのくらい住めるのでしょうか？
築20年以上、築40年以上のケースに分けて紹介します。
築20年以上
国土交通省によると、鉄筋コンクリートの耐用年数は117年とされています。
これをもとに計算すると、築20年のマンションは単純計算で97年間の寿命があるということになります。
ただしこれは物理的な寿命。
マンションの劣化やメンテナンスによって、寿命は変わります。
メンテナンスがしっかりされているマンションであれば、長く住み続けることも可能です。
築20年以上のマンションの購入を考えている場合は、メンテナンスがどの程度されているのかをきちんと確認しておきましょう。
築40年以上
築40年以上の場合も、メンテナンス状況によってどのくらい住めるのかが変わってきます。
ある程度築年数が経っていても、管理が徹底していれば長く住めます。
ただ、築40年を超えると建て替えをするところも増えてきます。
特に立地が良い場所は需要が多いため、建て替えをするマンションが多いです。
築40年以上のマンションを検討している場合は、建物の管理はしっかり行われているかと、建て替えの予定があるのかを確認しておきましょう。
築年数20年以上のマンション購入の際に確認すること
築年数20年以上のマンションを購入する前に確認しておいた方がいいことはこちらです。
- 修繕の内容
- 修繕積立金
- 空室状況
- 給排水設備などの建物構造
- 住宅ローンの制限
- 住宅ローン控除
長く住むマンションだからこそ、確認すべきことはたくさんあります。
ですが、どれも大事な項目です。
具体的にどういった点を確認しておくべきなのかを説明します。
修繕の内容
まずは大規模修繕工事の計画と履歴を確認しましょう。
国土交通省によると、大規模修繕工事は12～15年に一度の目安で行うように記載されています。
築20年のマンションであれば、大規模修繕工事は1回終わっているはずです。
まずはどの部分を工事したのかをきちんと確認することが大切です。
2回目の工事を約10年後とすると、次に向けた長期修繕計画が立てられていると思います。
築20年以上のマンションを購入する前に、長期修繕計画に沿って工事が進められているのか、また次回の大規模修繕工事はどのように行われるのかを把握しておきましょう。
修繕積立金
修繕積立金がきちんと徴収されているかを確認しましょう。
どの程度積み立てされているかは、マンションの管理会社で確認できます。
大規模修繕工事は、月々の修繕積立金が資金源です。
国土交通省のガイドラインによると、10階建てマンションの修繕積立金の目安は1万4420円～2万4920円となっています。
工事金額の目安はだいたい一戸100～120万円。
まずは相場を比較して、購入するマンションの修繕積立金が妥当かどうかを確認しましょう。
空室状況
マンションの空室状況も重要なポイントです。
空室が多いマンションは注意が必要です。
修繕積立金はマンションの住人にが支払うもの。
したがって、空室が多いと修繕積立金が集まらず、メンテナンスがきちんと行き渡らなかったり、管理の運営が難しくなったりする可能性があります。
メンテナンスがきちんとされていないと、購入後に修繕積立金が上がる可能性もあります。
また、空室が多いと建物自体の劣化も早くなります。
意外と空室は見落としがちですが、とても大切なので必ず確認するようにしましょう。
給排水設備などの建物構造
配管や給水設備の確認も忘れずにしておきましょう。
古い物件だと配管がコンクリートの中に埋まっていたり、部屋の天井裏に通っていたりすることがあります。
配管がコンクリートに埋まっていると、工事や取り換えができないことがあります。
部屋の天井裏に通っている場合は、リノベーションをするときに下の階の住人に許可を得る必要があり、近所トラブルになる可能性もあるのです。
今後住むうえで手間がかかってしまうので、建物構造はきちんと把握しておきましょう。
住宅ローンの制限
住宅ローンの返済期間は最長35年ですが、中古マンションの場合は返済期間に制限がかかる場合があります。
住宅ローンの場合は抵当権の設定を条件に借り入れを行いますが、マンションは法定耐用年数の47年に近い場合、担保評価額が低い物件とみなされてしまうのです。
返済年数が法定耐用年数（47年）－築年数となる可能性があります。
金融機関によっては借入限度額を制限するところもあり、金額によっては購入が難しくなるかもしれません。
マンションを買う際は、多くの金融機関に相談して自分に合ったローンを組むことが大切です。
金融機関のホームページや資料で事前に確認しておきましょう。
住宅ローン控除
住宅ローン控除とは、個人が住宅を購入する際に住宅ローンで借り入れを行った場合、その年末の残高の1％が一定期間所得税から差し引かれる制度です。
中古マンションの購入でも住宅ローンは使えますが、使用できるのは築年数25年以下の物件の場合です。
ただし、築年数25年以上の物件であっても新耐震基準を満たしていれば利用することができます。
購入前に使えるかを必ず確認しておきましょう。
住宅ローン控除は節税効果が高いから
なるべく使いたいよね！
マンション購入は後悔しないよう慎重に検討しよう
マンションの購入は築年数20年以上の物件がおすすめです。
ただし購入の際は必ず物件についてよく確認しておくことが大切です。
わからないことや少しでも不安なことがあれば、不動産会社を通じて管理会社に確認しましょう。
後悔のないよう素敵なマンションを探しましょうね。
